前两月百城住宅成交均价上涨20%的背后真相！

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，1-2月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米，同比上涨20.2%。其中，珠海的房价涨幅最大，深圳则以60418元/平方米的单价，成为今年前两月全国房价最贵的城市。

对于今年1-2月份，在房屋交易市场比较冷清的情况下，百城住宅均价仍然取得20%涨幅的现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，受成交量偏小、高价项目补签等影响，房价涨幅数据出现异动，导致房价涨幅比较大，但这并不意味着房价比较坚挺。进入3月份，随着住宅销售行情的陆续回暖，房企会积极降价促销。这会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行，体现出房价降温的市场特征。

此外，易居研究院同日发布的《100城住宅库存报告》显示，2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%，同比增长4.1%。其中，括日照、金华和惠州在内的3个地级市库存拉升的态势较为明显。另外，2月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月。其中，包括芜湖、大厂、香河和厦门等存销比数据相对偏大，超过了36个月的水平。

严跃进分析认为，由于预售证发放工作明显受阻，客观上也影响了新增供应数据，最终使得库存数据出现小跌。但必须看到各地的存销比数据明显攀升，这和2月份低迷的住宅成交有很大关联，各地要充分认识到近期库存的压力。此类压力若不及时化解，将对房企资金状况产生影响，从而影响各地楼市的稳定。

报告显示，1-2月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米，同比上涨20.2%。虽然今年1-2月份房屋交易市场比较冷清，但由于网签和备案的项目普遍是高价项目，因此房价的涨幅比较高。

从各线城市表现来看，1-2月份4个一线城市新建商品住宅成交均价为48323元/平方米，同比上涨6.6%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15584元/平方米，同比上涨15.4%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11751元/平方米，同比上涨14.5%。

总体上看，一线城市房价把控到位，房价涨幅处于历史偏低位水平。值得注意的是，近期深圳等地豪宅市场火热，成交结构或影响房价的统计。而二线城市房价上涨或和限价政策有关，去年政策相对严厉，今年前两月政策明显放宽，一些高价项目纷纷补签，进而影响了成交价格。报告预计后续各地会有降价促销等动作，客观上会带动此类价格涨幅下行。此外，受成交结构等影响，三四线城市房价涨幅出现了暂时性扩大。不过受新冠肺炎疫情冲击，今年三四线城市的库存压力相对较大，后续随着房企的降价促销，预计此类涨幅曲线也会下行。

根据易居研究院统计，深圳成为今年1-2月份全国房价最贵的城市，为60418元/平方米。这和深圳新房供应偏少、购房需求旺盛、房源偏高端化等因素有关。在全国100个城市中，有12个城市房价超过2万元水平。今年1-2月全国百城房价中最低的城市为荆门，为5256元/平方米。

如果从涨幅方面来看，1-2月珠海的房价涨幅最大，这和粤港澳大湾区的建设等有关，另外也和珠海2月份交易量较低等有关，一些高价楼盘的网签容易影响房价涨幅。而从跌幅数据看，包括肇庆、太原和呼和浩特等城市的跌幅相对较大。

易居研究院同日发布的《100城住宅库存报告》显示，2月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%，同比增长4.1%。总体上看，2月份房屋预售证审批和发放工作停滞，各大城市新批项目不多，客观上会限制新增供应数据，最终使得库存数据出现环比下跌。但从同比数据看，库存依然表现为正增长的走势。

从供求关系上看，2月份100个城市新建商品住宅供应量为399万平方米，而成交量为691万平方米，楼市呈现“供小于求”的态势。

城市结构方面，二线城市库存增长最明显。报告显示，截至2月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2837、24110和20265万平方米，环比增速分别为-0.8%、-0.5%和-0.7%，同比增速分别为0.3%、6.3%和2.1%。总体上看，对比去年同期水平，一线城市总体上持平，三四线城市略有增加，而二线城市库存增加最为明显。

从各个城市表现来看，100个城市中有54个城市库存出现了同比正增长现象。包括日照、金华和惠州在内的3个地级市库存拉升的态势较为明显，进一步说明今年部分三四线城市仍有较大的库存压力。另外的46个城市的库存出现了同比下降态势，其中，中山的同比下降最为明显，报告认为这与粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。

存销比方面，2月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月。如果根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则的区间划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。报告认为，当前存销比数据出现了明显攀升的走势，这和2月份各地市场交易冷清有关，部分城市甚至是零成交。随着3月份房屋交易市场的逐渐回暖，存销比数据上升势头也会受到遏制。

从城市结构来看，2月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月。横向对比看，一线城市的存销比数据相对偏大。

另外，从城市排行可以看出，2月份，包括芜湖、大厂、香河和厦门等存销比数据相对偏大，超过了36个月的水平。易居研究院认为，由于2月份各地住宅交易数据波动很大，存销比数据也容易出现异动。但客观上说，考虑到新冠肺炎所带来的冲击，后续各地应该积极把去库存作为稳定楼市的一项重要工作。